Аренда в Австралии по-прежнему часто рассматривается как промежуточное условие: этап перед владением, а не как законный долгосрочный образ жизни. Арендная плата за строительство (BTR) вступила в этот разговор с некоторой силой, но ее архитектурная ценность зависит от того, сможет ли она предложить нечто большее, чем просто масштаб.
В HOME Parramatta ведущий архитектор Николас Бирн из DKO рассматривает BTR как вопрос дизайна, а не как модель дома. Расположенный во втором центральном деловом районе Сиднея, проект находится на рынке, где доступность часто сводится к цифрам: обеспеченность жильем, плотность, осуществимость и доходность. Бирна интересует, что произойдет после того, как эти цифры будут решены.
«Строительство под аренду требует принципиально иного подхода к проектированию», — говорит он. «Архитектура должна поддерживать не только частную жизнь, но и общие пространства, услуги и связи, которые формируют повседневную жизнь».
В отличие от традиционных многоквартирных домов, где частное жилье часто доминирует в логике проектирования, BTR предполагает, что здание будет функционировать как долгосрочная жилая среда. «Вам придется провести реверс-инжиниринг проекта на основе задания клиента», — говорит Бирн. «Вы выясняете, кто придет первым, а затем строите это».
В HOME Parramatta это означало уделение большего внимания общим удобствам, особенно внешним и общим пространствам. Проект работает в разных масштабах: общественные зоны распределены по всему зданию, включая небольшие помещения каждые четыре уровня.
По теме: 200 лет спустя, 200 осталось
Это один из наиболее полезных ходов в проекте. Общее пространство в многоквартирных домах легко может стать символическим: оно включено в рендеринг, а не в повседневную жизнь. Бирн утверждает, что коммунальные удобства должны учитывать разные типы жителей и разные аппетиты к взаимодействию.
«Это не один размер, подходящий всем», — говорит он. «Некоторым людям нравятся большие пространства с большим количеством людей, а некоторым нет».
Меньшие общественные пространства создают другую форму встречи. Вместо того, чтобы полагаться на единый пункт назначения, здание представляет собой повторяющиеся точки соприкосновения: места, через которые жители могут проходить, останавливаться или постепенно узнавать друг друга. «Совещание каждые четыре уровня означает выработку рутины», — говорит Бирн.
Доступность сложнее, чем добавление квартир. ДОМ Парраматта способствует снабжению, но Бирн проводит различие между предоставлением крыши над головой и изменением условий аренды жилья. В Австралии безопасность жилья по-прежнему тесно связана с собственностью, главным образом потому, что арендная плата зачастую менее стабильна.
«Существует мнение, что долгосрочная аренда — это плохо», — говорит он. «Нам нужно работать вместе, чтобы избавиться от этого восприятия».
Чтобы BTR имел смысл, его самым сильным аргументом является долгосрочное владение: возможность того, что аренда может стать достаточно безопасной, чтобы ее можно было выбирать, а не просто терпеть.
«Нам нужно выяснить, почему аренда считается не такой удобной, как владение собственной недвижимостью», — говорит Бирн. «Ответ — отсутствие стабильности. Но если у вас есть модель БТР, которая гарантирует долгосрочное пребывание в должности, то это то, чего нам нужно достичь, чтобы она не рассматривалась как второсортная».
Этот более широкий взгляд также меняет то, как можно понимать устойчивость. В BTR здание обычно находится в единоличной собственности, а это означает, что долговечность, техническое обслуживание и удовлетворенность жителей будут иметь значение с течением времени.
«При использовании BTR вам необходим долгосрочный подход к доходам», — говорит Бирн. «Вы не думаете о пятилетнем периоде. Вы думаете, построю ли я здание, которое потребует ремонта в течение следующих 50 лет?»
Самый убедительный вклад HOME Parramatta — это попытка распределить удобства через повседневную рутину, а не удерживать их в одной демонстрационной зоне. Проект признает, что коммунальная жизнь в многоквартирных домах неравномерна. Некоторые жители хотят близости и активности; другие хотят конфиденциальности с возможностью подключения. Архитектура должна учитывать и то, и другое.
Бирн ожидает, что BTR станет более распространенным в Австралии, особенно по мере того, как операторы приобретут более четкую идентичность. Он сравнивает это с гостиничными брендами, знакомство с которыми может создать уровень доверия к сервису и опыту. Однако в сфере жилья это доверие зависит не только от бренда, но и от того, чувствуют ли жильцы, что они могут остаться.
Более широкий культурный сдвиг остается нерешенным. Привязанность Австралии к собственности глубока, и BTR сам по себе этого не исправит. Но HOME Parramatta предполагает, что модель аренды может стать более зрелой, если аренда, удобства и архитектурное качество будут рассматриваться как часть одной и той же проблемы.
Его ценность не в том, что он решает проблему доступности. Ни одно здание этого не делает. Его ценность заключается в том, что проектирование арендуемого жилья становится менее случайным. В HOME Parramatta квартира — это лишь часть предложения. Остальное находится в общих комнатах, на открытых площадках и в ежедневных встречах, что может сделать долгосрочную аренду менее компромиссной.
ДКО
dko.com.au
Фотография
Том Фергюсон
